北京商品房买卖合同律师

提要：“限贷”、“限购”等具体调控政策的实施细则并未囊括所有情形，使得不少购房者对政策的理解产生不同的看法，因此让人觉得无所适从。而市场却希望政策在打压投机炒作的同时，还需兼顾保护正常的需求。

“我想买房，但不知道该怎么办?”在新政面前，不少人有着这样的困惑。近日，本刊编辑部也陆续接到一些读者打来的咨询电话，他们询问的中心话题主要围绕“限贷”、“限购”等展开。

虽然涉及到“限贷”、“限购”等政策条文规定已实施多日，但相关的实施细则规定也并未囊括所有情形，导致不少购房者对政策的理解产生不同的看法，因此让人觉得无所适从，这在一定程度上对购房产生了影响。

待嫁女白领5年内咋实现结婚生娃 女性生活质量下降 物价涨房价高 金银币投资四大疑问 短线风险高 创富经：价值投资14年获22倍收益 炒股捷径 营业部补补“炒股课” 苹果变“苹什么” 早投资跑赢CPI 也有业内人士坦承，其实政策的实施细则应该考虑得更为周全一些，以便于让所有人都做到心中有数。

新政留有疑问

“按照我对政策的理解，你觉得我还符合购买首套房的标准吗?”读者于先生在电话中这样反问记者。

于先生是浙江人，大学毕业之后留在上海发展。四年前，父母出资给他在上海购置了一套小房，让他免受搬家劳顿之苦。目前于先生在事业上已经小有所成，成为一家合资公司的部门经理，同时准备和相恋多年的女友组建一个家庭，重新购房成为他目前的首要任务。

但就在他看好房，并准备签订买卖合同的时候，房产中介业务员得知他目前还拥有一套住房，便告诉他如果申请住房按揭贷款，可定不能以“首套房”标准来对待。于先生解释说，其实购房资金为父母所出，房屋实际权利人是父母。但中介业务员对他说，按照目前“既认房又认贷”的做法，只要在房产交易中心有登记记录在案，不管出资与否，都会被认为名下拥有房产。

由此看来，于先生只能先将房产还给父母，才会“解套”。否则他买房申请住房按揭贷款时会被当作二套房对待，其首付比例达到50%，利率上浮1.1倍。虽然目前各商业银行已取消最低7折优惠利率，但相对8.5折优惠利率来说，上浮1.1倍，则意味着要负担更高的购房成本。

其实，于先生受到的影响还可以通过一些变通手段降到最低，但对于柳先生来说，则就没有那么好的运气了。在过去，柳先生买过两套房，都动用过商业贷款，但他不是炒房客，而仅仅是按照“梯级住房消费”理念来置业。最近准备改善住房条件了，而且原有的那套两房也已售出，但因为“限贷”政策的出台，使得他丧失了再次申请住房按揭贷款的权利。

业内人士表示，新的调控政策在试图抑制投机性需求的同时，也伤及到了正常的刚性需求。比如“限贷”政策，的确对炒房客起到了巨大的限制作用，但由于未对刚性需求加以区别对待，因此部分自住需求也被挡在了市场之外，这难免有“误伤”之嫌。

四大困惑如何排解

我还符合首套房标准吗?对于普通购房者来说，要完全将其厘清，委实有些难度。“限贷”、“限购”等政策相继出现，给部分刚性需求带来了困惑。那么，对于市场上现存的诸多疑问，到底该怎么去理解呢?

疑问一：目前无房也不能申贷?

如果在最近几年内已经利用商业贷款买过两次房，即使目前是无房户，也已不再有可能申请到住房按揭贷款?

【专家解答】上海“我爱我家 (论坛 新闻)”权证交易部经理渠福琴表示，按照目前的信贷政策，只要征信系统中已存在两次贷款记录，的确是无法再次申请到住房按揭贷款。这对部分改善型需求影响最大。

据了解，根据现有“认房认贷”做法，对于有购房记录，或者在银行征信记录中已存在贷款买房的记录，都会被认定为二套房(及以上)情形。因此对于准备“以小换大”的购房者来说，如果此前两次都是买的小房，而最近准备换大房，虽然已经将小房售出，但由于贷款记录无法清零，因而无法从银行获得商业贷款。为了应付这种情况，极少数人只好采取“假离婚”的歪招来规避新政。

但记者在采访中了解到，还有一种情况是个例外。如果在2003年以前全部将房贷还清，那么不管之前曾申请过多少次贷款，都会因为系统自动清零原因而获得新的申请住房按揭贷款的机会。有银行工作人员表示，由于目前征信系统容量有限，因此每隔一段时间就会将超过一定年限的记录自动清除掉，目前只保存7年以内的记录。由此看来，超过7年的贷款记录，将不复存在。这样，如在2003年前还清按揭贷款，现在购房，征信系统中已无记录，因而再次申请贷款时，便可按照首次购房对待。